房屋買賣X詐欺X抵押權X表見代理

房屋買賣X詐欺X抵押權X表見代理

…………【個案】

A有一棟市價2千萬的房子，某天來了一個自稱是「高階經理人」的年輕帥哥B。

B看房時讚不絕口，主動提議願意給3成的頭期款作為擔保。

B簽約以後告訴A，自己有一個學弟C正在當代書。

A收到錢後不疑有他，就一切讓C接手，印鑑也都交給C處理。

……【真么壽喔!……不該犯的什麼錯誤呢?】

↗️

事情交給代書以後，一個月都無聲無息 ，A才驚覺有異，自己向地政事務所調資料，才發現自己的房子已經移轉登記給B同時也完成了抵押權登記。

A再要透過本票向B請求尾款，或請求撤銷買賣契約返還房屋，B名下再無可請求之財產，而不動產上的鉅額擔保抵押權也揮之不去。

…………【現行流程】

⛔

「房屋」的交易流程有「先移轉、後付款」的特性，事先將賣方的房屋抵押，再捲款潛逃，讓買家房子沒賣成還背債。

🚫1

簽約時，契約內包含

「身分證明文件」以確認雙方身分、

「土地、建物權狀」確認買賣範圍，以及最重要的「付款方式、流程與費用負擔」，

例如總價、如何分期支付、違約金、稅負，通常在簽約時就會支付「頭期款」，作為擔保。

🚫2

用印與貸款程序

大多數人都會用買賣的房子來「貸款」。

例如，

A要賣房子給B，但B無法一次付清價金，於是B會拿房子去抵押貸款，用貸款得來的金額去支付剩餘價金。

因為對A來說，這棟房子橫豎都會變成B的，最後抵押權等同在B的房子上，是B要承擔債務，

A既可以拿到價金又無風險，因此A通常也會同意。

因此，付完頭期款後這個階段，除了在各項申報登記書上用印、處理買賣相關稅務以外，

還包含「買方貸款的申請與房屋的抵押程序」。

當然，賣方也不會傻傻地隨便替別人辦抵押登記，這時候會要求買方出具本票作為擔保，如果買方有違約，就可以直接用本票來抵償。

🚫3

收尾款與移轉登記、交付契約

通常房屋「所有權」會跟「尾款」同時進行，一手交錢一手交貨以避免紛爭。

一旦賣方確認收到了買方的尾款後，就會去辦理所有權移轉登記，將房子移轉給買方，接下來就是房屋點交的流程，交付鑰匙、契約等，到此就完成房屋買賣的全部流程。

…………【問題】

發現房屋詐欺案件的時候，

⛔1

A可以依照民法第92條主張自己被「詐欺」才訂立契約，所以要「撤銷」意思表示，也就是讓買賣契約與移轉所有權的約定作廢，

此時可以依照民法第767條

「所有物返還請求權」，要求B把房子還來、塗銷當初移轉給B的「所有權」登記。

⛔2

然而，「抵押權」的部分，就沒有那麼容易了。

依照民法第103條，

代理人在代理權限內，以本人名義所做的意思表示，直接對本人發生效力。

A既然將印鑑交給了代書C，請C協助辦理抵押登記，此時抵押登記就是有效的。

即便A說「我也是被詐欺才請C幫忙的」，想要撤銷之前授權C辦理登記的事實，

⛔3

由於民法第169條規定

「由自己之行為表示以代理權授與他人，對於第三人應負授權人之責任。」

（這個叫做「表見代理」的責任），

銀行也是相信之前C持有印鑑、契約書才會同意設定抵押，除非A能證明當初沒有授權辦理抵押登記，

A還是有可能要為了C的抵押登記負責，不能撤銷抵押。

⛔4

如果C是先把房子移轉給B，再由B去辦理抵押的情況，

⚠️因為民法第759條之1保障

「善意第三人」，也就是銀行不知A、B之間詐欺情事而單純信賴土地登記的情形，銀行更有取得抵押權的正當性。

所以說，A即便把房子拿回來了，也無法塗銷房子上的抵押權，隨時都有可能被銀行來聲請拍賣，

⛔5

民法第759_1條

不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。

因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。

…………【結果】

就好比住在一個放了不定時炸彈的房子裡，你卻怎麼也拆不掉。

…………【怎麼預防】?

⛔

「履約保證」！

目前各大房仲與建築經理公司有合作進行「買賣價金履約保證」或是「成屋買賣保證」，也就是在你們的買賣關係中加一個仲介，防止「爾虞我詐」的情況發生，讓雙方能安心順利的繳款、交付。

這個好處是由仲介來負責收錢、付錢與辦理所有權、抵押的移轉登記，因此，你的不動產不會任意地被移轉、抵押登記，即便房子依照約定拿去抵押了，抵押的貸款也不會直接進到買方的戶頭，而是進入「履約保證專戶」，由仲介負責管理，在買方付清所有款項前，都不能提領，因此沒有捲款得利的空間。